Das zwischen dem Stadtteil Cappel und dem Südbahnhof im Süden der Stadt gelegene Planungsareal war ursprünglich als Gewerbestandort geplant worden und entsprechend im Bebauungsplan festgesetzt. Aufgrund des allgemeinen Strukturwandels liegen im Gebiet einzelne Flächen brach, andere sind mit Kümmernutzungen belegt. Die zentrale Lage, die gute verkehrliche Einbindung sowie die laufenden Veränderungsprozesse in den östlich angrenzenden Gebieten - Vitos-Park, Unterer Richtsberg - legen eine städtebauliche Neuordnung des Gebietes nahe. Ziel ist die Entwicklung eines urbanen Stadtquartiers zur Verbesserung der Wohnraumversorgung und insbesondere auch der Schaffung von gefördertem Wohnungsbau. Die 2015 erstellte Machbarkeitsstudie unterstreicht, dass trotz der Restriktionen aus dem Gebiet selbst sowie seiner Randbereiche, die Zielsetzung eine Wohnnutzung zu verwirklichen, mithilfe eines geänderten Planungsrechts (Bebauungsplan) umgesetzt werden kann. Grundsätzlich sollen jedoch neben der Wohnbebauung auch den bestehenden Betrieben und den vorhandenen Nutzern des Gebietes verbesserte Umwelt- und Erschließungsbedingungen geboten werden. Die städtischen (Interims-)Nutzungen werden verlagert.